Dans le cadre d’un démembrement de propriété, il est possible de mettre en place un dispositif fiscal spécial : l’usufruit locatif social. Principe et avantages de l’usufruit locatif social sont mal connus du grand public et pourtant ce mécanisme permet de profiter du démembrement de propriété de manière optimale.
Avant tout développement sur l’usufruit locatif social, il est important de rappeler en quoi consiste le démembrement de propriété. Il s’agit de séparer un bien entre la nue-propriété et l’usufruit.
Ainsi, en acquérant uniquement la nue-propriété d’un bien, vous vous engagez à en laisser le droit d’usage et de perception des loyers à autrui ; un bailleur social dans le cadre d’un usufruit locatif social.
Concrètement, vous ne payez que la nue-propriété du bien (entre 50 et 70%) et vous récupérez la pleine propriété du logement après l’extinction de l’usufruit locatif social qui peut durer de 15 à 20 ans selon le bail signé avec le bailleur social qui quant à lui s’engage à louer le bien sous conditions de ressources du locataire.
Les avantages de cette solution sont multiples. Tout d’abord, en achetant seulement la nue-propriété du logement, vous vous constituez un patrimoine immobilier auquel vous n’auriez peut-être pas pu songer : emplacement de qualité, logement de standing, surface importante, etc.
C’est aussi l’occasion d’anticiper et de préparer sa retraite puisqu’une fois récupéré la pleine propriété vous pourrez habiter le logement pour votre retraite ou louez le bien et en percevoir des revenus de retraite complémentaires.
De plus, si vous souhaitez réduire vos impôts et faire un placement immobilier, cette solution est intéressante. En effet, en étant uniquement nu-propriétaire du bien immobilier, pas de taxe foncière à payer ni de revenus fonciers sur lesquels vous êtes imposés puisque vous ne percevez pas de loyers du bien en question. En matière d’ISF aussi ce mécanisme est avantageux car un bien en nue-propriété ne fait pas partie du patrimoine taxable. C’est l’usufruitier qui doit le déclarer.
L’usufruit locatif social dans le cadre d’un démembrement de propriété est donc une solution optimale à de nombreux niveaux d’autant plus que le bailleur social vous garantit de vous rendre un logement en parfait état et pendant toutes ces années vous n’aurez pas perçu de loyers directement mais indirectement en ayant payé le bien qu’en partie et sans avoir eu à vous soucier de la gestion locative.
