Mardi 22 Septembre 2020

Coller ou tordre? Les investisseurs font face à un dilemme de propriété induit par le coronavirus


LONDRES (Reuters) - La pandémie de coronavirus a vidé les bureaux et les magasins fermés, mais rempli les entrepôts et mis en évidence la demande d'espaces de travail à domicile, laissant les investisseurs se demander s'ils devraient fuir l'immobilier ou doubler leurs paris. PHOTO DE FICHIER: Un immeuble de bureaux à Canary Wharf, à la suite de l'épidémie de coronavirus (COVID-19), Londres, Grande-Bretagne, 27 mai 2020. REUTERS / Dylan MartinezProperty a longtemps été un aliment de base d'un portefeuille d'investissement équilibré, favorisé par la retraite des fonds et des assureurs à la recherche d'actifs qui combinent la croissance de la valeur du capital offerte par les actions avec un revenu sûr semblable aux obligations. Mais les blocages du gouvernement pour contenir le COVID-19 ont provoqué des changements sans précédent dans la façon dont des milliards de personnes vivent et travaillent, ébranlant les valeurs et les perspectives de location des centres commerciaux et des gratte-ciel et faisant de l'investissement immobilier un bien plus grand pari. "On ne sait pas si nous verrons une demande accrue de biens immobiliers en raison de l'éloignement social, ou moins en raison du siège social", a déclaré à Reuters Joe Stadler, chef de la division des actifs nets ultra-élevés chez UBS (UBSG.S). l'énigme comme objectif clé pour les clients. Des millions d'employés travaillent désormais depuis leur domicile tandis que les ventes en ligne signalées par Alibaba (BABA.N) et Amazon (AMZN.O) ont grimpé en flèche. Savills (SVS.L) prévoit une baisse des loyers de bureaux européens de premier ordre entre 2 et 10% cette année, tandis que les rendements du premier trimestre sur les centres commerciaux européens de premier ordre se sont repliés de 39 points de base à 5,1% par rapport à 2019. En revanche, la demande de l'immobilier logistique pourrait croître de 150 à 200 millions de pieds carrés par an au cours des deux à trois prochaines années aux États-Unis, a déclaré la société de propriété industrielle ProLogis (PLD.N). Et certains des investisseurs les plus audacieux s'en tiennent non seulement à la classe d'actifs immobiliers, mais augmentent leurs enjeux. Les données de la société de recherche sur les actifs alternatifs Preqin ont montré que les fonds immobiliers européens ciblés ont attiré 13,2 milliards de dollars d'investisseurs entre le 1er avril et le 28 mai, le volume trimestriel le plus élevé observé depuis le quatrième trimestre 2017, avec un mois du trimestre restant. L'échange de bureaux et de magasins pour le stockage et la propriété industrielle apparaît comme une solution simple. Mais peu d'analystes et de conseillers sont certains que les changements dans la façon dont le monde utilise l'immobilier survivront à la pandémie, et les changements radicaux de portefeuille pourraient maintenant coûter cher aux investisseurs. Les répartiteurs d'actifs tels que Columbia Threadneedle (AMP.N) ont confirmé des positions «neutres» sur la propriété cette semaine, tandis que nombre des plus grandes entreprises mondiales ont donné des signaux mitigés sur leurs futurs besoins immobiliers, aggravant l'incertitude pour les propriétaires. Mastercard (MA.N), Visa (V.N) et American Express (AXP.N) ont exclu les retours rapides au bureau et peuvent consolider les bâtiments si le personnel préfère travailler à domicile. D'autres comme Exane SA, filiale de BNP Paribas (BNPP.PA), agrandissent leurs bureaux. La semaine dernière, Exane a accepté de louer 40 000 pieds carrés à Londres à Great Portland Estates (GPOR.L) pour ses activités de trésorerie.

FONDAMENTAUX DE SOUTIEN

Un ralentissement économique mondial pourrait nuire aux taux de location et déclencher des vacances dans certains cas, mais les fondamentaux du marché plus large restent favorables à un investissement immobilier prudent, selon les analystes. Alors que les rendements des obligations d'État tendent à la baisse et glissent même en territoire négatif, quelque 15% des obligations de sociétés subissant des dégradations et l'annulation massive des dividendes en actions, les investisseurs ont soif de revenus que l'immobilier pourrait satisfaire. Les attentes selon lesquelles 9000 milliards de dollars d'efforts mondiaux de stimulation des coronavirus par les décideurs politiques pourraient alimenter l'inflation en 2021 pourraient encore stimuler la demande de biens immobiliers, ce qui peut se prémunir contre les effets de l'inflation sur les obligations et les cochettes. Et alors que les craintes concernant la longévité d'un rallye du marché boursier américain s'accélèrent, certains investisseurs devraient verrouiller les gains, ce qui pourrait voir davantage de liquidités se déplacer vers des actifs alternatifs. Compte tenu de cette incertitude sur les flux de trésorerie futurs liés aux bureaux et aux centres commerciaux, certains conseillers et investisseurs ont déclaré que l'investissement résidentiel pourrait être le pari le plus sûr pour l'instant. UBS a déclaré que les appartements aux États-Unis avaient les collections de loyers moyens les plus élevés de tous les types de biens majeurs et qu'un taux d'inoccupation de 4,2% au premier trimestre était conforme aux trimestres précédents. PHOTO DE FICHIER: One World Trade Center et les gratte-ciel de Manhattan sont vus peu après le coucher du soleil, lors de l'épidémie de la maladie à coronavirus (COVID-19) New York City, États-Unis, 20 mai 2020. REUTERS / Brendan McDermidAssureur britannique Aviva (AV. La semaine dernière, L) a déclaré qu'il s'attendait à ce que le coronavirus fasse chuter les valeurs résidentielles de 12%, mais que les actifs commerciaux chuteraient de 15% avant la reprise de la croissance. «Avec tant de personnes vivant, apprenant, travaillant et jouant à domicile, investir dans le résidentiel peut atteindre plusieurs objectifs», a déclaré Andrew Angeli, responsable de la stratégie et de la recherche EMEA chez CBRE Global Investors (CBRE.N). «Le logement abordable se révèle résilient aux cycliques et a un impact social positif. De plus, l'intervention gouvernementale favorable aux locataires contribue à maintenir les taux d'occupation des logements et, en fin de compte, les flux de trésorerie. Et c'est de cela qu'il s'agit en ce moment. " Reportage supplémentaire par Simon Jessop et Carolyn Cohn. Édition par Jane MerrimanNos normes: les principes de confiance de Thomson Reuters.